Con l’ordinanza 29 settembre 2026, n. 25905, la Terza Sezione civile della Cassazione affronta il tema dell’opponibilità alla procedura esecutiva immobiliare del pagamento anticipato dei canoni di affitto di un fondo agricolo, effettuato dall’affittuario direttamente al proprietario dopo la notificazione del pignoramento.
La Corte ribadisce che il pignoramento immobiliare si perfeziona attraverso una fattispecie a formazione progressiva: la notificazione al debitore determina l’indisponibilità del bene e attribuisce a quest’ultimo la qualità di custode ex lege ai sensi dell’art. 559 c.p.c.; la trascrizione completa il pignoramento e ne determina gli effetti nei confronti dei terzi.
Nel caso esaminato, il pagamento anticipato dei canoni per il triennio 2017-2019 era stato effettuato dopo la notifica del pignoramento, ma direttamente al proprietario, che aveva agito in proprio e non nella qualità di custode. La Cassazione ha ritenuto corretta l’applicazione dell’art. 2918 c.c., disposizione che prevale sulla tutela del pagamento al creditore apparente prevista dall’art. 1189 c.c., in ragione della esigenza di salvaguardare i creditori della procedura.
Ne consegue che il pagamento anticipato non era opponibile alla procedura per le annualità eccedenti il limite previsto dall’art. 2918 c.c., con conseguente morosità dell’affittuaria e legittimità della risoluzione del contratto.
