L’art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985 impone che l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata che trasferisce diritti reali su unità immobiliari urbane contenga, a pena di nullità, l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione dell’alienante (o l’attestazione di un tecnico abilitato) che lo stato di fatto corrisponde ai dati catastali. La nullità prevista è di natura formale e testuale, e non sostanziale: colpisce la mancanza della dichiarazione/attestazione, non necessariamente l’erroneità di quanto dichiarato. Se la dichiarazione o l’attestazione sono presenti nell’atto, anche se sono mendaci (cioè contengono dati non reali), l’atto resta valido, salvo che la falsità sia palese e riconoscibile ictu oculi anche da un soggetto non tecnico. L’atto è dunque efficace e produce gli effetti traslativi nonostante la difformità catastale, sempre che siano rispettati i requisiti formali.
Di conseguenza: - Se manca del tutto la dichiarazione o l’attestazione (cioè l’atto non riporta “ciò che occorre”) l’atto è nullo. Se la falsità della dichiarazione è palese (ad esempio l’immobile è in realtà un capannone ma la planimetria è quella di un appartamento; o la planimetria allegata è chiaramente riferita ad altro immobile) allora la menzione va considerata inesistente e può scattare la nullità. È quindi importante distinguere la conformità catastale da altre irregolarità, in particolare urbanistico-edilizie: queste ultime restano soggette a regole diverse e possono incidere sulla commerciabilità dell’immobile in modo più grave.
Per la Cassazione, dunque, ciò che conta è la presenza in atto della dichiarazione, non la “perfetta corrispondenza” tra stato e catasto.
Maggiore certezza per chi stipula, perché non basta che emergano difformità, occorre che manchi del tutto la dichiarazione. Questo può alleggerire il rischio di nullità per errori catastali che, pur presenti, non erano rilevabili “palesemente”.
